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《商品房屋租赁管理办法》评析--租赁新规落地 低收入者陷入蜗居困局
发表日期:2010-12-23    已经有3139位读者读过此文    

租赁新规落地 低收入者陷入蜗居困局上海

      12月14日,住房和城乡建设部发布了《商品房屋租赁管理办法》(下简称《办法》 )。《办法》第八条规定,出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准并明令禁止市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”等“群租”行为—厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租居住,违反者最高将罚3万元。同时《办法》要求房东不得在租约期限内解约、涨价、出售房屋。

      据介绍,新规自2011年2月1日开始执行。可《办法》一经公布,即在房屋租赁市场相关各方心中投下了一块巨石,一时间激起了千层浪。“严禁群租的出发点有对的一面,但很难真正得到落实。如果操作不当,不仅有可能进一步推高房租价格,还将激化租赁双方的供需矛盾。”上海春之声置业有限公司总经理朱大鸣如是说。

群租禁令?

      这一被视为禁止“群租”的规定,很快在社会上引起了很大的反响。围绕着 “群租”禁令,变相“剥夺”低收入群体居住权、涉嫌推高房租价格、执法困境明显等争议之声绵绵不绝,而媒体也指出禁令如同 “何不食肉糜”。

      “《办法》公布后,我们也注意到了社会上质疑的声音。可是我们的初衷是三位一体的,即加强商品房屋租赁管理、规范商品房屋租赁行为和维护租赁双方当事人合法权益。”21日,当记者致电住房和城乡建设部时,一位不愿具名的工作人员指出。

      上述工作人员告诉记者,目前媒体主要关注《办法》关于规范商品房屋租赁行为方面,而没有注意到其在加强商品房屋租赁管理和维护租赁双方当事人合法权益方面的规定。

      记者注意到,相较于1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》,《办法》主要从三个方面对房屋租赁作了规定:

      一是为了加强商品房屋租赁管理,《办法》第十四至第二十条进一步细化了房屋租赁登记备案制度,第五条还要求主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息,建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项提出了要求。

在维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益方面,《办法》则在《合同法》框架下,进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。“从侧重保护承租人权利、稳定租赁关系的角度出发,根据房屋租赁管理的实际情况,《办法》还对承租人优先购买权、买卖不破租赁等法律原则和规定作了进一步细化。”上述住建部工作人员告诉记者。

      该人士对记者指出,“目前大家只盯着第八条,而没有看到其他的条款。没有看到《办法》出台的真正原因是,当下的房屋租赁市场十分混乱。”

      “一些二房东为了赚取更高的租金,便擅自改造房子结构;一些房东利用租客不愿意搬家的心理,动不动就上调房租;还有几十个人住在二三十平米的房子里,防火和防盗等公共安全方面压力不小……”长期从事房屋租赁业务的上海合富置业物业顾问宋成梁告诉记者,“这些年来,房屋租赁市场有点乱。房屋租赁市场的确需要整顿。”

      近年因“群租”引发的安全隐患、治安漏洞、扰民等问题,或许也是住建部这次明令禁止“群租”的原因。2009年9月北京发生的“第一群租案”就是典型。

      据介绍,北京世纪城业主王女士一套160多平米的三居室被隔成10多个小间分租,结果因租户“非正常使用”造成管道破裂,污水横流至楼下许女士家,导致大量物品受损。为此,许女士将王女士告上法庭向王女士索赔损失24万元,并坚决要求对方停止“群租”行为。

      事实上,早在住建部发布《办法》之前,亦有一些大城市出台了房屋租赁新规定,明令禁止群租。2006年12月,上海市出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》中,即将“居住房屋分割搭建若干小间,按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆,必须在限期内予以改正。此外,2009年上海和广州还开展了一场声势浩大的整治“群租”行动。

 

租房者惑

      尽管《办法》也有一些保护租房者的条款,但那些“群租”者还是很担心今后在城市里“住不下去”。

      19日,当记者采访来自安徽阜阳的杨兴国时,这位两个孩子的父亲正在犹豫明年春节之后是否还来上海。1981年出生的杨,和很多同村的人一样,早早地就踏上了“进城打工”的路。

      “一开始我进工厂,后来就转行在杨浦区蹬起了人力车。”杨兴国告诉记者,因为临近大学校区,平时的生意还可以,“一天平均下来有80元左右,除掉花费还能剩下60多元。这样在老家的孩子和老婆生活才算有着落。”

      但是看到住建部的新规定之后,杨兴国怎么也高兴不起来。自2006年来到上海杨浦区之后,他就和同村的8个老乡挤在三门路上一个50多平米的房子内,尽管房租的价格从原来的600元上涨到了现在的900元,但平均下来,他们每个人也就是100多元。“如果真照上面说的,我们都单独租房的话,光是房租每月就要增加支出近800元,那我在上海也赚不到什么钱了,这样算下来,明年我就不想出来了。”

      《办法》同样让唐芳进退失据。她这几天想在网上找个人合租地处徐汇区大木桥路一个28平米的单间,分担每月850元的房租。

     刚大专毕业的唐芳,总庆幸自己运气不错。从河南来到上海后,她找了一份自觉还算不错的工作,月收入3600多元。

      “吃饭、交通、日用品一个月下来要差不多2500元。再除掉目前的房租,一个月下来多少还能剩点。”唐芳告诉记者。“最近家里出了点事我急需用钱,本打算在网上找个人和自己合租。”可新规定出来后,唐只好决定先看看。“2月1日就开始执行了,我想暂时还是算了,有和我情况差不多的几个人还给我打电话看了房子的。”

      唐芳告诉记者,她见过几十个人挤在一间屋子的情形。

     “几十个人挤在一起,其实没有谁无缘无故愿意这样。”唐芳淡淡地说,“新规定如果真的执行,那些收入还不如我的人该怎么办?”

      “这样禁止群租,只能导致蚁族们怨声载道,特别是刚刚毕业的大学生们,如果不合租,很多人是无法生存的,而且处于城市最底层的民工,不合租或许也会被挤出整个城市。有些傲慢的管理者,根本不去管这些人的死活。”朱大鸣告诉记者,“群租虽然不排除房主牟利的可能,但旺盛的需求是主因。”

      朱大鸣还指出,导致群租现象的主要原因在于,政府提供的廉租房和公租房太少,“群租现象其实是在替他们还债,虽然不是很好,但毕竟聊胜于无。”

      据记者了解,自2009年以来,国家大力发展保障性住房建设。其中,2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套,而2010年计划推出的保障性安居工程为580万套,2011年提出的目标是1000万套。但计划落实的情况并不乐观,据中国指数研究院数据显示,自2006年推出保障性住房计划以来,上海、北京、杭州、武汉、深圳等城市几乎无一完成。

 

执行难题

     “住建部这个规定很有趣,一方面规定租期内不得单方面涨价,目的是维护租客的利益;可另一方面又不允许群租,这又是在限制租客的权利。这些人正是因为租不起宽敞的住房才会想去群租。如果不允许群租,那就等于逼着租客们去承受更高的租金。”宋成梁如是说。

     宋还给记者举了个例子,国定路和政力路路口有一些二房东将80平米的房子隔成15-18平米一间的小格子,每间750元。如此一来,他能够收到3000元的房租,但如果按照新规定他只能租2300元左右。但问题同样来了,原来可以住10来个人甚至更多,可现在只能住3-4个人。“不仅房子变贵了,还有几个人找不到房子住了。供需矛盾一下就紧张起来了。”

     不过,宋也向记者坦承,新规执行起来会有难题。“按照规定房屋租赁方必须要到房产部门备案,但实际上只有极少部分租赁行为会到房产部门进行备案,绝大部分租赁行为都不会进行备案。租赁不备案,政府的管理和指导就无从谈起。”

     早在2007年上海重拳出击治理“群租”时,上海市跃平律师事务所主任杜跃平就指出,“群租和转租”之间难以明确界定,这样一来二房东的出现就是必然。而这一次,《办法》同样没有就群租和转租作出合理的界定。

     “群租中的确有不少不当行为,给左邻右舍和物业管理带来困扰,但它解决了不少中低收入者的住房问题。”对于政府取缔群租的行动,杜跃平持保留态度,“黑格尔说过,现实的总是合理的。群租房大面积产生,一定有它的合理性。我的看法是,既不支持,也不打击,而是要规范管理。”

 

 

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